Baufinanzierung

5 Alternativen zur klassischen Immobilienfinanzierung

Alternativen zur Baufinanzierung
Geschrieben von David A.

Die Preise für Immobilien steigen und steigen. Gleichzeitig bewegt sich das Zinsniveau weiterhin auf einem andauernden Rekordtief. In solchen Zeiten sind so genannte Vollfinanzierungen besonders attraktiv. Dabei wird der Immobilienkauf vollständig durch Fremdkapital gestemmt und durch niedrige Schuldzinsen sowie hohe zu erzielende Mieten in den meisten deutschen Städten wird das Investment fast zum Selbstläufer. Klingt verlockend, auch für diejenigen, die die Immobilie selbst bewohnen möchten. Natürlich ist eine Vollfinanzierung nur wenigen Menschen mit besonders guter Bonität und hohem Einkommen vorbehalten. Die Banken gehen schließlich ein finanzielles Risiko ein und auch die Besicherung durch das Grundstück bzw. die Immobilie ist hier nicht ausreichend, da eine etwaige Zwangsversteigerung mit Kosten und Verwaltungsaufwand verbunden ist. Plakativ formuliert ist es also nur den Wohlhabenden und Großverdienern möglich, kostengünstig bzw. ohne (viel) Eigenkapital eine Immobilie zu erwerben. Doch welche Alternativen gibt es jenseits der Bankkredite und wie seriös bzw. erfolgsversprechend sind diese einzuordnen?

Zuerst einmal sei gesagt, dass es selbstverständlich keine einfache und risikolose Alternative zum Baukredit bei der Hausbank bzw. Hypothekenbank gibt. Während für Verbraucherkredite bis zu 50.000 Euro durchaus noch Alternativen vorhanden sind, sieht es bei einem Baukredit im sechsstelligen Bereich gleich etwas anders aus.

Der Bausparvertrag

Viele Banken vermitteln weiterhin gerne Bausparverträge, die Provisionen für solche Produkte sind vergleichsweise hoch. Lassen Sie sich für den Traum einer Immobilie nicht ohne weiteres einen solchen Vertrag andrehen. Die Finanzierung mittels Bausparvertrags kann sehr teuer werden und rechnet sich nur in wenigen Fällen. Ein Vertrag in Verbindung mit dem so genannten „Wohn-Riester“ kann hier schon sinnvoller sein. Sprechen Sie unbedingt mit einem Steuerberater und holen Sie verschiedene Angebote ein, bevor Sie sich für lange Zeit an einen Vertrag binden.

Die Lebensversicherung

Vereinzeln finden sich immer noch Baukredite in Verbindung mit klassischen Kapitallebensversicherungen. Hierbei wir das Darlehen am Ende der Laufzeit durch die Auszahlung der Lebensversicherung getilgt. Solche Modelle sind ebenfalls sehr komplex und lohnen sich nur selten. Wer die Immobilie nicht vermieten, sondern selbst bewohnen möchte, sollte hiervor ohnehin Abstand nehmen, da so ein möglicher Steuervorteil wegfällt.

Kredite von Privat und Crowdfunding

Eine Erscheinung der letzten Jahre sind Kredite von Privat. Früher waren damit eher Darlehen von Verwandten und Freunden gemeint, heute vermitteln verschiedene Portale Kredite für alle Zwecke an Personen und bieten gleichzeitig (Privat-)Investoren die Möglichkeit, in solche Kredite zu investieren. Der Zins richtet sich dabei natürlich auch nach Darlehenshöhe und Bonität. Die Finanzierung über eine „Crowd“ kann sinnvoll sein, wenn eine kleinere bis mittlere Anschaffung nicht über die Bank finanziert werden kann. Grundsätzlich sind solche Kredite aber teurer, da ein Investor selbstverständlich höhere Renditen für ein Darlehen an eine unbekannte Person verlangt. Eine Immobilienfinanzierung über solche Portale ist zum einen nahezu unmöglich, zum anderen auch sehr gefährlich. Der Hohe Zins kann den Immobilienwunsch schnell zum Albtraum machen. Selbst wenn die Bank eine Baufinanzierung zusagt und nur ein gewisses Eigenkapital voraussetzt, sollte dieses nur im Notfall und bei extrem guter Absicherung über einen Kredit von Privat aufgenommen werden. Zinssätze von bis zu 12 % sind hier leider keine Seltenheit.

Der Mietkauf

Ein auf den ersten Blick verlockend klingendes Konzept ist der so genannte Mietkauf. Vereinfacht gesagt wird hier ein Mietkaufvertrag, also eine Mischung aus Mietvertrag und Kaufvertrag, geschlossen. Der Mieter zahlt über viele Jahre seine Miete und ist am Ende Eigentümer der Immobilie. Die Miete stellt dabei die Tilgungsrate für den Kauf dar. Was zuerst einmal vielversprechend klingt kann jedoch in der Praxis recht teuer werden. Von der gezahlten Miete wird nur ein Teil für den späteren Erwerb der Immobilie angespart. Der andere Teil ist der so genannte Mietzins und wird vom Vermieter bzw. Verkäufer einbehalten. Es kann z.B. sein, dass nur 85% der monatlichen Miete wirklich in die „Tilgung“ einfließen. Man kann also davon ausgehen, dass ein klassischer Baukredit zu niedrigen Zinsen deutlich attraktiver wäre, sofern der Kreditsuchende ihn denn erhalten würde. Das Model Mietkauf hat weitere Nachteile, die wir im Folgenden in Stichpunkten aufzeigen:

  • Anzahlung: Häufig ist eine Anzahlung von z.B. 20% notwendig. Wird diese in Raten beglichen, erhöht sich die monatliche Belastung weiter deutlich.
  • Konditionen: Ein Direktkauf über einen Bankkredit ist in fast allen Situationen günstiger.
  • Monatliche Belastung: Neben der Miete (Sparanteil) und dem Mietzins muss der Käufer auch noch für eine Schlusszahlung monatlich vorsorgen.
  • Staatliche Förderungen: Beim Mietkauf kommen mögliche staatliche Förderungen nicht in Frage.

Neu: Das Mietübereignungsmodell

Ein deutlich attraktiveres wenn auch bisher seltenes Modell ist das so genannte Mietübereignungsmodell. Nach Recherchen des Autors wird dieses bisher nur von der Firma GECCI unter dem Namen „GECCI Rent and Buy“ angeboten.  Das Modell ist marken- und urheberrechtlich geschützt und stößt bei Hauskäufern wie Investoren auf großes Interesse. Das Konzept richtet sich insbesondere an junge Familien mit wenig Eigenkapital und überzeugt mit transparenten Konditionen. Bei der Mietübereignung bezieht der Mieter ein Neubauobjekt in Massivbauweise, welches er während der Bauphase mitgestalten kann. Nach einem Zeitraum von mindestens 23 und maximal 32 Jahren und vollständig geleisteten Mietzahlungen hat der Käufer das Recht, die Immobilie auf sich überschreiben zu lassen. Es fällt, anders als beim Mietkauf, keine Schlussrate an und der neue Immobilienbesitzer muss nur noch die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt entrichten. Die Miete bleibt über den gesamten Zeitraum gleich, was dem zukünftigen Besitzer weitere Planungssicherheit gibt.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Bei der Mietübereignung ist kein Eigenkapital notwendig und auch muss während der Laufzeit kein zusätzliches Geld für eine Schlussrate angespart werden. Ein Bankkredit ist nicht notwendig, das Modell kommt daher für eine größere Gruppe an Interessenten in Frage. Zusätzlich kann der Mieter und spätere Immobilienbesitzer sicher sein, während der Laufzeit keine Mieterhöhungen befürchten zu müssen.

Kündigt der Mieter den Mietvertrag vorzeitig, sind die gezahlten Mieten natürlich verloren. Es entstehen dabei jedoch auch keine weiteren Kosten die einen Vertragsausstieg erschweren würden. Die Vermarktung der Häuser erfolgt direkt durch den Immobilienentwickler GECCI. Weitere Informationen zu den Häusern finden Sie hier.

Auch bei der Mietübereignung gilt natürlich wie für alle anderen Finanzierungen das Gleiche. Lassen Sie sich stets von unabhängigen Rechtsanwälten und Steuerberatern aufklären, so gibt es am Ende auch sicher keine Überraschungen.

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